Études de sols : clarification des obligations pesant sur l’aménageur vendeur de parcelle destinée à la construction d’une maison individuelle

 

Notre brève du 7 août dernier vous informait de la publication au journal officiel du 6 août 2020 de l’arrêté du 22 juillet 2020 (attendu depuis de nombreux mois) définissant le contenu des études géotechniques à annexer aux promesses de vente de parcelles destinées à la construction de maisons individuelles dans les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement de sols .

 

Pour mémoire, le corpus juridique régissant ces études de sols est composé des textes suivants :

Une problématique particulière concerne le contenu des études à annexer aux contrats de vente de terrains non bâtis destinés à la construction de maisons individuelles.

L’arrêté du 22 juillet procure une lecture claire des obligations pesant respectivement
  1. sur les aménageurs vendeurs de terrains (et maîtres d’ouvrage des VRD)
  2. sur les acquéreurs de parcelles maîtres d’ouvrage de maisons individuelles et les constructeurs

 

I. L’étude de sols préalable de type G1 à fournir par les aménageurs vendeurs de terrains destinés à la construction de maisons individuelles (1ère identification des risques et principes généraux de construction)

Le régime applicable aux aménageurs vendeurs de terrains obéit au fléchage suivant : article L.112-21, article R. 112-6 du CCH et article 1 de l’arrêté du 22 juillet 2020.

Ces textes imposent aux aménageurs de faire établir une « étude géotechnique préalable » de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013, comportant :

  • « une première identification des risques géotechniques d’un site» fournissant un « modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site » (article R. 112-6, article 1 de l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques)
  • la « définition des principes généraux de construction» permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain article R. 112-6)
  • une « enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site et l’existence d’avoisinants avec visite du site et des alentours» (article 1 de l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques)
  • si besoin, « un programme d’investigations spécifiques visant à établir les connaissances géologiques et géotechniques permettant de réduire, autant que possible, les incertitudes et risques géotechniques liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles sans préjudice des autres aléas géotechniques pouvant exister au droit du projet» (article 1 de l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques).

 

Cette étude préalable de type G1 doit être annexée à l’acte authentique de vente (du lot destiné à accueillir la future construction) signé depuis le 1er janvier 2020 (article 2 du décret n° 2019-4965 du 22 mai 2019). Il s’ensuit que les promesses unilatérales de vente en cours requièrent l’établissement de l’étude préalable dans la perspective de la signature de l’acte de vente. Les promesses nouvellement à signer sont également assujetties à cette obligation d’annexer l’étude de sol.

Il convient, à ce stade, de souligner qu’aucun des textes applicables n’exige des aménageurs l’établissement d’une étude de sol séparée pour chacun des lots à vendre. Les aménageurs sont consécutivement autorisés à remettre au notaire une étude globale de site dont le périmètre intégrera le lot en cause.

Cette étude désigne le numéro des lots concernés (« l’étude concerne les lots 1 à 25… cadastrés … »).

Selon l’hétérogénéité de sols, l’étude peut comporter des prescriptions différentes selon les zones qui seront spécifiquement désignées (« lots 1 à n, Lot n à z… »).

Cette étude est annexée au titre de propriété du terrain et le suit lors de toute mutation. Il en est de même en cas de vente ultérieure de l’ouvrage (article L. 112-24).

Sa durée de validité s’élève à trente ans, sauf en cas de remaniement de sol (article R. 112-8).

La carte des sols exposés au phénomène de retrait-gonflement est accessible via le site Géorisques (https://www.georisques.gouv.fr/).

 

A noter : les aménageurs remplissent également la fonction de maître d’ouvrage des viabilités (voiries, réseaux). A ce titre, ils doivent faire réaliser les études de sols de type G2 AVP/PRO prévues par la norme NF P 94-500 de novembre 2013.
Ainsi, l’étude globale de site de type G1 remise au notaire aux fins de vente de parcelles à construire comportera, accessoirement, l’étude G2 portant sur les VRD incluses dans le périmètre de la zone d’aménagement.

 

En toutes hypothèses, les aménageurs vendeurs de parcelles ne sont pas soumis à l’obligation de produire une étude de conception se rapportant à la construction de la maison individuelle. Cette obligation incombe au maître d’ouvrage de maison individuelle.

 

II.  L’étude de sols de conception de type G2 à fournir par le maître d’ouvrage au constructeur de maison individuelle

Le régime applicable aux maîtres d’ouvrage de maisons individuelles obéit au fléchage suivant : article L.112-22, article R. 112-7 du CCH et article 2 de l’arrêté du 22 juillet 2020.

Le contrat conclu avec le maître d’œuvre ou constructeur doit préciser que le maître d’ouvrage leur a remis un exemplaire de l’étude géotechnique et que les travaux intègreront effectivement les mesures nécessaires pour prévenir le risque de mouvement de terrain.

 

Au surplus, le contrat de construction d’une maison individuelle comportera les énonciations relatives aux travaux d’adaptation au sol, notamment ceux rendus nécessaire par l’étude géotechnique (article L. 231-2, c du CCH)

La problématique porte ici sur la définition des bonnes dispositions constructives des maisons individuelles.

Les textes imposent ainsi aux maîtres d’ouvrage de maisons individuelles de faire établir une « étude géotechnique de conception » de type G2 (phase avant-projet et phase projet) conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013,

  • « prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment» (articles L. 112-22, 112-23, R. 112-7, article 2 de l’arrêté du 22 juillet 2020)
  • ayant pour objet « de fixer, sur la base d’une identification des risques géotechniques du site d’implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, afin de prévenir le risque de mouvement de terrain» (article R. 112-7, article 2 de l’arrêté du 22 juillet 2020)
  • s’appuyant « sur des données géotechniques pertinentes, si besoin après la réalisation d’un programme spécifique d’investigations géotechniques» (article 2 de l’arrêté du 22 juillet 2020)
  • fournissant « un dossier de synthèse définissant techniquement les dispositions constructives à mettre en œuvre» (article 2 de l’arrêté du 22 juillet 2020).

 

Cette étude de conception s’opère donc logiquement à l’échelle du lot accueillant le projet de construction de maison individuelle.

 

Nous avisons nos partenaires (LCA-FFB, Fédération Syntec) de la synthèse figurant ci-dessus et nous rapprochons du Conseil Supérieur du Notariat afin de familiariser les Cridon avec ces nouvelles dispositions.

Nous invitons nos chers adhérents à adresser cette présentation du régime juridique applicable aux études de sol à tout notaire, professionnel ou administration qui exigeraient la remise d’une étude préalable individualisée pour chacun des lots à vendre.

 

Pour être complet, nous avons mis à jour le modèle de promesse unilatérale de vente (cliquer sur ce lien).

En cas de difficulté, nous demeurons bien évidement à votre écoute (juridique@unam-territoires.fr).

 

Annexe : arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols

Article 1

 L’étude géotechnique préalable mentionnée à l’article R. 112-6 du code de la construction et de l’habitation permet une première identification des risques géotechniques d’un site. Elle doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Cette étude préalable comporte une enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site et l’existence d’avoisinants avec visite du site et des alentours. Elle est complétée, si besoin, par un programme d’investigations spécifiques visant à établir les connaissances géologiques et géotechniques permettant de réduire, autant que possible, les incertitudes et risques géotechniques liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles sans préjudice des autres aléas géotechniques pouvant exister au droit du projet.
Une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité aux dispositions du présent article.

 

Article 2

L’étude géotechnique de conception prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment, mentionnée à l’article R. 112-7 du code de la construction et de l’habitation, a pour objet de fixer les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, en tenant compte des recommandations énoncées lors de l’étude géotechnique préalable et en réduisant au mieux les risques géotechniques identifiés et jugés importants, en particulier le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Elle s’appuie sur des données géotechniques pertinentes, si besoin après la réalisation d’un programme spécifique d’investigations géotechniques. Elle fournit un dossier de synthèse définissant techniquement les dispositions constructives à mettre en œuvre.

Une étude géotechnique de conception de type G2 (phase avant projet et phase projet) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité aux dispositions du présent article.

 

Dans le cas d’un projet d’extension d’un bâtiment qui avait fait l’objet d’une étude géotechnique de conception qui prévoyait le projet d’extension, l’étude géotechnique de conception initiale vaut étude géotechnique de conception pour l’extension, sous réserve que le procédé constructif soit le même que dans l’étude initiale.

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